Passez le cap et osez l'investissement à l'étranger

23 octobre 2017

Prix abordables et fiscalité avantageuse... il est souvent plus intéressant de se tourner vers un pays étranger pour réaliser un bon placement dans la pierre. 
Nos conseils pour bien choisir son projet, toutes les précautions à prendre avant de se lancer et une sélection de cinq pays où il fait bon investir dans l'immobilier.


Avec l'espace Schengen et la mondialisation, investir dans l'immobilier à l'étranger est devenu bien plus accessible. Et les Français sont parmi les premiers à en profiter ! « Depuis vingt ans, et surtout depuis le début des années 2010, les Français sont très enclins à investir à l'international », remarque Thibault de Saint-Vincent, président du réseau d'agences immobilières de prestige Barnes.

Paris, ville parmi les plus chères d'Europe

Il faut dire que, dans l'Hexagone, entre des prix du foncier toujours plus élevés et une fiscalité plus lourde que dans la plupart des autres pays, « les particuliers sont découragés d'investir », poursuit Thibault de Saint-Vincent.

Ainsi, là où il faut compter près de 9.000 € le mètre carré pour acquérir un appartement ancien à Paris, le coût de l'immobilier est près de deux fois moins élevé à Lisbonne et près de trois fois moins à Barcelone. Mais, attention, toutes les destinations ne se valent pas. Plus que jamais, il est primordial de respecter les « trois règles d'or » : l'emplacement, l'emplacement et... l'emplacement. Pour ne pas se tromper dans le choix de son logement, il est évidemment recommandé de se rendre sur place.

Passez le cap et osez l'investissement à l'étranger

Des spécificités locales à surveiller

D'autant que les règles juridiques, les frais d'acquisition d'un bien et la fiscalité varient selon les pays. Pis, dans un même pays, toutes ces données diffèrent d'une région, voire d'une ville, à l'autre. C'est le cas en Espagne. Dès lors qu'il existe une convention fiscale avec la France, les revenus fonciers sont, de manière générale, imposés dans le pays de l'investissement.

Pour retrouver les pays avec lesquels la France a signé une convention fiscale, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr, puis dans la rubrique « International ».

Certains pays apparaissent alors comme des paradis fiscaux. Si l'achat d'un bien n'est pas soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune à l'île Maurice ou au Portugal pour les non-résidents, à Barcelone un impôt sur le patrimoine s'applique sur tous les biens immobiliers dont le prix excède 500.000 €.

De même, plusieurs règles existent pour la taxe sur la plus-value. En Allemagne, elle disparaît à la revente du logement au bout de dix ans de détention. En Belgique ou en Italie, elle est inexistante si le bien a été acquis ou construit plus de cinq ans avant sa revente.

Bien s'entourer

Avant de vous lancer dans un tel projet, mieux vaut donc bien vous entourer d'un notaire ou d'un cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine.

Pour ceux à qui un investissement immobilier semble trop compliqué, il existe toujours l'alternative de la pierre-papier. Plusieurs sociétés investissent dans des bureaux, commerces ou hôtels étrangers via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment en Allemagne. Vous pourrez ainsi oublier les soucis relatifs à la gestion.

L'EXPERTISE : l'alternative de la pierre-papier

Bien souvent, les particuliers ont le réflexe de se tourner d’abord vers un investissement dans l’immobilier de proximité. Pourtant,  il est important de bien diversifier sa stratégie patrimoniale. L’investissement immobilier indirect  à l’étranger, via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), apparaît alors comme un bon actif.

Avant de se lancer, il faut s’assurer que la gestion de l’investissement sera maîtrisée, notamment en termes de coûts. Il faut aussi bien choisir l’interlocuteur qui vous accompagnera tout au long de votre projet.

La société de gestion évalue toujours l’intérêt économique de l’investissement à l’étranger. D’autant que, là où un placement direct dans l’immobilier comporte des risques de gestion, un investissement via des SCPI permet de réduire les coûts.  Avec ce dernier, vous pouvez en effet répartir votre argent entre une centaine de biens, contre un seul logement avec un investissement direct dans l’immobilier.

Il suffit d’un budget de 1.000 € pour investir via des SCPI. Comptez en moyenne 10 % de frais d’entrée pour une bonne société de gestion et un rendement moyen servi entre 4,5 % et 5 %. Au mieux, votre investissement pourra dégager une rentabilité de près de 6 %.

Aussi, il est recommandé de se tourner, à l’étranger, vers des SCPI qui se placent sur des bureaux. Une règle prévaut en effet lors d’un investissement immobilier : l’emplacement. Par exemple, les SCPI « thématiques » – comme celles qui investissent dans la santé, et notamment des Ehpad – se placent souvent sur des parcs situés en périphérie. Au contraire, de nouveaux bureaux voient souvent le jour dans les centres-villes. Un emplacement plus intéressant pour assurer la location du bien.

L’Allemagne, avec la concentration de plusieurs grandes entreprises, est un pays très à la mode  chez les gérants. Et, de plus en plus, les Pays-Bas ressortent comme une autre destination de choix.

Au-delà de l’intérêt économique, un placement dans l’immobilier étranger présente de nombreux avantages fiscaux. Avec les SCPI, l’impôt sur les revenus fonciers est directement payé par la société, sans assujettissement aux prélèvements sociaux français (17,2 %).

Bertrand Tourmente, Althos Patrimoine Gérant-fondateur

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