Condo de Miami, les ventes de maisons de luxe bénéficient d'une hausse des ventes de mi-été

6 septembre 2017

Selon la Miami Association of Realtors, les ventes en copropriété existantes de Miami ont augmenté pour la deuxième fois en trois mois et des transactions de luxe de 1 million de dollars ont augmenté pour toutes les propriétés en juillet 2017.

Les ventes pour les condos de luxe actuels de Miami, qui rivalisent avec un nouveau marché solide de la construction, ont augmenté de 51,1% et les ventes de maisons unifamiliales de luxe ont grimpé de 9,6%. Les ventes de maisons de 1 million de dollars ont augmenté pendant cinq mois consécutifs. Les ventes de condo de luxe ont augmenté pendant deux mois consécutifs. Les ventes en copropriété de Miami ont augmenté de 2,5% en juillet, passant de 1 104 à 1 132.

«Les vendeurs deviennent de plus en plus réalistes avec leurs prix, en particulier au sommet du marché», a déclaré Christopher Zoller, président du conseil d'administration de MIAMI en 2017 et agent immobilier Coral Gables. "La récente progression du marché boursier et le potentiel de hausse des taux d'intérêt encouragent également davantage d'acheteurs à sortir de la marge et à acheter l'immobilier de Miami".

Selon Freddie Mac, le taux d'engagement moyen pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe de 30 ans est passé de 3,90% en juin à 3,97% en juillet. Le taux d'engagement moyen pour l'ensemble de 2016 était de 3,65%.

Augmentation totale des ventes à la maison

Le total des ventes résidentielles actuelles du district de Miami-Dade - qui a affiché une année record en 2013 et proche des années record en 2014 et 2015 - a augmenté de 0,8% par rapport à l'année précédente, passant de 2 232 à 2 249.

Les ventes de condominiums existants ont augmenté de 2,5% par rapport à l'année précédente, passant de 1 104 à 1 132. Les ventes pour les maisons unifamiliales de Miami ont diminué de 1,0 pour cent d'une année sur l'autre, passant de 1 128 à 1 117.

Le manque d'accès aux prêts hypothécaires continue d'entraver la poursuite de la croissance du marché en copropriété existant. Sur les 9 307 immeubles en copropriété dans les comtés de Miami-Dade et Broward, seulement 12 sont approuvés pour les prêts de l'Administration fédérale du logement, comparativement à 29 l'année dernière, selon le Département des affaires et de la réglementation professionnelle de la Floride et la FHA.

Condo Luxury Sales Surge 51,1 pour cent

Les ventes de condo de luxe ont augmenté de 51,1% en glissement annuel en juillet, passant de 45 à 68. Les ventes de condo de luxe ont augmenté de deux mois consécutifs.

Les ventes de maisons unifamiliales de luxe ont augmenté de 20,5% d'une année sur l'autre en juillet, passant de 73 à 80. Les ventes de maisons de 1 million de dollars ont augmenté pendant cinq mois consécutifs.

Les ventes de maisons à mi-marché unifamiliales de Miami, ou les transactions pour les propriétés cotées entre 250 000 $ et 600 000 $, ont également augmenté. Les ventes à moyen terme ont augmenté de 15,5% en juillet, passant de 574 à 663 ventes. Les ventes à domicile à mi-marché sont le segment le plus important de toutes les ventes de maisons unifamiliales, soit 59,4%.

Les ventes traditionnelles unifamiliales de Miami, ou les transactions non affligées, ont augmenté de 4,4%. Les ventes traditionnelles de condominiums existants ont augmenté de 6,1 pour cent. Cette croissance des ventes traditionnelles montre la santé et la solidité du marché de Miami.

Le volume total des ventes pour toutes les propriétés a représenté 961,1 millions de dollars le mois dernier. Ces ventes n'incluent pas le marché de condo de construction neuve de plusieurs milliards de dollars de Miami.

5,5 ans d'appréciation de prix à Miami

Les prix des maisons unifamiliales du comté de Miami-Dade ont grimpé de 12% en juillet 2017, passant de 299 000 $ à 335 000 $. Les prix des maisons unifamiliales de Miami ont maintenant augmenté pendant 68 mois consécutifs, une série s'étendant sur plus de cinq ans et demi. Les prix des condominiums existants sont demeurés les mêmes à 225 000 $. Les prix du condo ont augmenté dans 71 des 74 derniers mois.

L'immobilier de Miami demeure une bonne affaire. Un condominium de 120 mètres carrés à Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach coûte 170 000 $ en 2013 au troisième trimestre, selon l'Association nationale des REALTORS® (NAR). Le coût moyen d'un appartement de 120 mètres carrés en 2016 dans les principales zones urbaines de Londres (4,1 millions de dollars), Hong Kong (3,1 millions de dollars) et New York (2,2 millions de dollars) était au moins dix fois plus élevé, selon Global Property Guider. 

Les ventes affligées de Miami continuent à baisser

Seulement 10,9% de toutes les ventes résidentielles fermées à Miami ont été affligées le mois dernier, y compris les REO (propriétés bancaires) et les ventes à découvert, comparativement à 14,7% en juillet 2016. Les ventes en détresse totales de Miami ont diminué de 25,3% par rapport à l'année, de 328 à 245 le mois dernier. En 2009, les ventes en difficulté représentaient 70% des ventes de Miami.

Les ventes à découvert et les REO représentaient respectivement 2,7 et 8,2% du total des ventes de Miami en juillet 2017. Les opérations de vente à découvert ont diminué de 18,7% d'une année à l'autre alors que les REO ont chuté de 27,3%. 

À l'échelle nationale, les ventes en détresse ont représenté 5% des ventes en juillet, inchangé par rapport à l'an dernier. 

La vente de biens immobiliers à Miami plus rapidement et à proximité du prix de la liste

Le nombre moyen de jours entre les dates d'inscription et de contrat pour les ventes de maisons unifamiliales en Miami était de 41 jours, soit une baisse de 12,8% par rapport aux 47 jours de l'année dernière. Le nombre moyen de jours entre la date d'inscription et la date de clôture pour les propriétés unifamiliales était de 92 jours, soit une baisse de 8,9% par rapport à 101 jours.

Condos a déménagé plus rapidement pour se contracter et a pris un peu plus de temps pour fermer. La durée médiane du contrat de condos a diminué de 1,4% à 72 jours. Le nombre moyen de jours entre la date d'inscription et la date de clôture a augmenté de 2,5 pour cent à 119 jours. 

Le pourcentage médian du prix de liste initial reçu pour les maisons unifamiliales était de 95,6 pour cent. Le pourcentage médian du prix de liste initial reçu pour les condominiums existants était de 93,5 pour cent. 

Statistiques nationales et nationales À l'échelle

nationale, le total des ventes de maisons existantes a diminué de 1,3% pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 5,44 millions en juillet par rapport à 5,51 millions de dollars en juin. Le taux de vente de juillet est encore de 2,1 pour cent au-dessus de l'année précédente.

Les ventes fermées à l'échelle de l'État de maisons unifamiliales existantes ont totalisé 24 546 le mois dernier, en hausse de 2% par rapport à juillet 2016, selon Florida Realtors. Les ventes de logements fermés à l'échelle de l'État ont totalisé 9 246 le mois dernier, en hausse de 3,6% par rapport à juillet 2016. 

Le prix national médian national pour tous les types de logements en juillet était de 258 300 $, en hausse de 6,2% par rapport à juillet 2016 (243 200 dollars). La hausse des prix de juillet marque le 65e mois consécutif d'année en année. 

Le prix moyen de vente à l'échelle de l'État pour les maisons unifamiliales existantes le mois dernier était de 240 000 $, en hausse de 7,1% par rapport à l'année précédente, selon Florida Realtors. Le prix médian à l'échelle de l'État pour les propriétés de maisons de ville était de 170 950 $, en hausse de 6,8% par rapport à l'année précédente. Juillet a marqué le 68e mois de suite que les prix médians à l'échelle de l'État pour les deux secteurs ont augmenté d'une année sur l'autre.

Les acheteurs de trésorerie de Miami représentent plus que le double de la base nationale Les

opérations en espèces de Miami comprenaient 39,9% du total des ventes fermées de juillet comparativement à 42,7% l'année dernière. Les opérations en espèces de Miami représentent plus du double du chiffre national (19 pour cent). 

Le pourcentage élevé de ventes en espèces de Miami reflète la capacité du sud de la Floride à attirer un nombre diversifié d'acheteurs internationaux de maisons, qui ont tendance à acheter des biens en toute somme. Miami a un pourcentage plus élevé des ventes en espèces pour les condos en raison du manque d'approbation de financement pour les bâtiments. 

Les condominiums comprennent une grande partie des achats en espèces de Miami, car 56,4% des fermetures de logements ont été effectuées en espèces en juillet, comparativement à 23,2% des ventes de maisons unifamiliales. 

Le marché du vendeur pour les maisons unifamiliales, l'offre diminue en juillet

L'inventaire des maisons unifamiliales a diminué de 1,8% en juillet, passant de 6 300 listes actives l'année dernière à 6 187 le mois dernier. L'inventaire des copropriétés a augmenté de 7,0% pour s'établir à 15 077 à partir de 14 092 listes au cours de la même période en 2016. L' 

offre mensuelle d'inventaire des maisons unifamiliales a diminué de 3,5%, passant de 5,7 mois à 5,5. L'offre de 5,5 mois indique le marché d'un vendeur. Les condominiums existants ont une offre de 13,5 mois, ce qui indique un marché d'acheteurs. Un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs offre entre six et neuf mois d'offre d'inventaire.

Les listes actives totales à la fin de juillet ont augmenté de 4,3 pour cent d'une année sur l'autre, passant de 20 392 à 21 264. Les listes actives demeurent environ 60% inférieures aux niveaux de 2008 lorsque les ventes ont atteint leur niveau de base. Les nouvelles listes de maisons unifamiliales de Miami ont augmenté de 9,2%, passant de 1 623 à 1 772. Les nouvelles listes de condominiums ont augmenté de 9,5%, passant de 2 126 à 2 328. 

À l'échelle nationale, l'inventaire total des logements à la fin du mois de juillet a diminué de 1,0% pour atteindre 1,92 million de maisons existantes disponibles à la vente et est maintenant de 9,0% inférieur à celui de l'an dernier (2,11 millions d'euros) et a diminué d'une année sur l'autre pendant 26 mois consécutifs. Les stocks non vendus s'élèvent à une offre de 4,2 mois au rythme actuel des ventes, soit une baisse par rapport à 4,8 mois par an. 

Nouvelle mise à jour du marché de la construction

La plupart des promoteurs de condo de préconstruction de Miami exigent un dépôt en espèces de 50 pour cent sur de nouvelles unités. Le dépôt n'est pas seulement l'un des plus élevés aux États-Unis, mais est significativement plus élevé que les 20 pour cent ou moins requis pendant le dernier cycle immobilier. Les grands dépôts en espèces montrent à quel point les acheteurs de condo de préconstruction de Miami sont investis sur le marché local. 

Quatre-vingt-six tours de condo avec 8 749 unités ont été achevées dans le comté de Miami-Dade à l'est de la I-95 au cours des six années écoulées depuis le début de 2011, selon un rapport du 20 juillet du site Web de projets de condo de préconstruction Cranespotters.com et MIAMI.

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