Le Portugal pour la fiscalité

18 septembre 2017

Le Portugal est devenu une des destinations préférées des Français expatriés. Grâce au statut NHR (résident non habituel), les expatriés retraités sont exonérés d'impôts pendant dix ans à condition de passer au moins 183 jours par an au Portugal et de ne pas y avoir été résident fiscal au cours des cinq dernières années. Une mesure très attractive qui s'adresse autant aux retraités fortunés - le pays n'a ni ISF ni taxes sur la succession - qu'aux plus modestes, qui y voient leur pouvoir d'achat démultiplié (+30 % à Lisbonne, + 45 % dans le reste du pays).

Depuis 2013, 25.000 Français se sont installés au Portugal, selon la Chambre de commerce et d'industrie franco-portugaise (CCIFP) et ils sont, chaque année, plus nombreux à franchir le cap. Il s'agit à 80 % de retraités mais aussi d'entrepreneurs (professions libérales, techniciens, architectes, ingénieurs, artistes, professionnels de la santé, etc.), qui bénéficient aussi du statut de NHR et ne sont imposés qu'à 20 % sur leur revenu généré et perçu au Portugal.

Outre son climat ensoleillé, le pays a de multiples atouts : les prix immobiliers y sont très bas, comparés à ceux de l'Hexagone. Ils s'élèvent en moyenne à 2.500 euros du mètre carré au Portugal, pour les biens de bonne qualité, soit le tiers des standards français. Ils sont plus élevés dans le centre historique de Lisbonne : pour des biens neufs ou dans des programmes entièrement rénovés, les prix oscillent à Baixa entre 4.500 et 6.000 euros le mètre carré, ceux du Chiado entre 6.500 et 10.000 euros le mètre carré, alors qu'à Benfica, ils se situent aux alentours de 3.500 euros le mètre carré. Les acheteurs d'aujourd'hui ont de bonnes perspectives de plus-values : les prix dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto sont en phase de rattrapage après les baisses des années de crises dues au manque de crédit. « Les valorisations ont été de plus de 20 % pour la capitale et de 17 % à Porto [prix moyen : 1.481 euros par mètre carré] l'année dernière. Les perspectives de 2016 sont aussi très positives », assure Cécile Gonçalves, gérante de l'agence Maison au Portugal. Les nouveaux propriétaires peuvent espérer connaître une bonne augmentation pour les deux, voire trois prochaines années (jusqu'à 10 %), pour ensuite stagner (jusqu'à 5 %), selon les prévisions d'Athena Advisers.

Marché locatif favorable

Pour l'investissement locatif également, le marché est favorable. Actuellement, il y a une forte demande de la part de nouveaux arrivants, expatriés retraités ou actifs qui souhaitent louer des biens de qualité à Lisbonne, Porto et dans l'Algarve principalement. A Lisbonne, Porto, Coimbra, Aveiro et d'autres villes recevant des étudiants, le marché locatif est également très dynamique. Les rentabilités au Portugal sont bonnes actuellement. Pour des biens dans des zones consolidées et donc sans risque, elles varient entre 3 % et 6 % brut, selon Athena Advisers.

Avant d'investir dans l'immobilier portugais, il convient cependant d'être vigilant sur certains points. En achetant un bien occupé par exemple, il faut s'assurer que le type de contrat de location soit récent, car, dans les anciens, les loyers peuvent être plafonnés avec des prix très bas qui limitent fortement la rentabilité du bien. Il est également vivement recommandé à des investisseurs étrangers d'acheter des logements neufs ou réhabilités : les propriétés anciennes ont souvent des problèmes de structure, de copropriétés inexistantes ou sont en défaut de paiement, et engager des travaux de réhabilitation des parties communes y sera très compliqué.

Il existe également des différences légales : le délai de rétractation n'existe pas au Portugal ou encore les biens y sont vendus en « area bruta » (aire brute), et non en surface Carrez comme en France. Aussi, il est recommandé de passer par des spécialistes connaissant les spécificités locales et françaises et qui sauront vous alerter sur des différences pour éviter les surprises.


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