La fièvre immobilière aux Caraïbes : St. Martin, St. Barth et République Dominicaine

7 août 2017

Le panel de clientèle se situe essentiellement en Amérique du nord et en Europe et plus particulièrement en France pour les contribuables qui veulent défiscaliser en achetant des produits immobiliers dans la partie française de Saint Martin ou à Saint Barthélemy couramment appelé "Saint-Barth".

Ces deux îles viennent de changer de statut depuis le 24 janvier 2007 : autrefois communes dépendant de la Guadeloupe qui est un département d'Outre- mer (DOM), Saint Martin et Saint Barth sont devenues deux nouvelles Collectivités d'Outre-Mer (COM).

La République Dominicaine reste la destination préférée des Caraïbes par les touristes avec plus de 3 millions de visiteurs chaque année mais essentiellement dans les hôtels. Toutefois depuis 3 ans le boom immobilier de l'île permet d'investir dans un secteur à haut rendement pour générer de fortes plus values avec une fiscalité avantageuse.

Quelle île choisir pour investir ou acheter l'appartement ou la villa de ses rêves ?

L'architecture

Les constructeurs sérieux et leurs architectes adaptent les projets au climat des îles : toiture protégée contre les cyclones (dont l'existence est à relativiser), larges baies vitrées, style caraïbes...

Pour les immeubles, la clientèle américaine et maintenant européenne exige les services supplémentaires appelés "amenities" : piscine, gym café, boutiques, service de nettoyage, de gardiennage, business center : ces programmes font la différence et d'autant plus s'ils prévoient le time share en multipropriété particulièrement développé dans la partie hollandaise de Saint Martin. Aux Etats-Unis le time share est devenu un énorme moyen de spéculation et il est courant d'investir dans ce mode de propriété fort pratique car l'on peut en profiter une à deux semaines par an partout dans le monde avec système d'échanges.

Les résidences

Quand l'urbanisme viendra à saturation à Saint Martin et Saint Barth, les investissements se porteront vers l'île anglaise d'Anguilla située à proximité de Saint Martin et qui profite actuellement d'une fièvre dans l'immobilier hôtelier de grand luxe autour de nombreux golfs et qui est déjà presque un nouveau Saint Barth...

Quelle île choisir ?
L'île de Saint Martin est la plus petite île au monde à être divisée entre deux pays : la France et la Hollande qui coexistent pacifiquement depuis 350 ans.

Les Américains achètent dans la partie hollandaise de Saint Martin qui bénéficie d'un port en eau profonde, de casinos et de nombreux magasins détaxés. Ils vont s'amuser dans la partie française réputée pour ses restaurants et ses petites villes exotiques. L'île compte 37 plages.

Saint Barthélemy jouit auprès des Américains d'une grande réputation pour son calme et son luxe et les prix y atteignent des sommets vertigineux.

La République Dominicaine est réputée pour l'accueil et la gentillesse de ses habitants, ses cocoteraies à perte de vue et ses plages paradisiaques qui amènent de nombreux retraités, y compris français, attirés par le faible coût de la vie : une très belle maison de 4 chambres au bord de la plage ne coûte que 100.000 €...

Saint Martin ou St. Maarten

Saint Martin appelé en hollandais St. Maarten a pour capitale hollandaise Philipburg. Marigot est la capitale française.

En zone hollandaise, l'île surdéveloppée arrive à saturation avec deux problèmes majeurs : la circulation qui y devient difficile en haute saison car les routes sont dangereuses et primitives et le schéma d'urbanisme quelque peu chaotique.

La commercialisation des programmes immobiliers est favorisée par un dollar faible et les nombreux amusements que constituent, pour la clientèle américaine, les casinos et les duty free shops. Pour un dollar à 1,30 € les restaurants et les hôtels du côté français ont du mal à s'aligner avec la partie hollandaise. L'investissement immobilier dans le secteur français est loin d'être inintéressant en raison des lois de défiscalisation bien que la plus value immobilière et l'ISF soient applicables dans la partie française et non du côté hollandais.

Il n'est pas nécessaire d'être résident pour acheter dans un programme immobilier dans la partie hollandaise. Les promotions ne cessent de se développer puisque les constructeurs achètent les dernières plages vierges et démolissent le littoral à tel point que de véritables immeubles de grande hauteur sont construits aux limites des plages pour le plus grand bonheur des acheteurs.

L'urbanisme est moins débridé du côté français et est applicable la loi "littoral" qui interdit la construction à moins de 60 mètres des plages.

La sécurité juridique d'une acquisition immobilière à Saint Martin est totale car elle est sécurisée par un Notaire hollandais ou français dont les pouvoirs sont strictement identiques quant à la vérification des titres de propriété et des hypothèques. Du côté hollandais il n'existe aucun contrôle des changes et le rapatriement des bénéfices locatifs est permis partout dans le monde. Les frais de Notaire hollandais qui comprennent les droits d'enregistrement sont de 10% du montant de l'acquisition. Contrairement à la partie française, il n'existe pas de taxe foncière ni aucune taxe d'habitation.

La fiscalité sur les revenus locatifs est raisonnable et dépend du montant de l'imposition comme en France. Cependant, il n'y a pas d'ISF ni de CSG... Les plus values peuvent atteindre 15% par an pour certains programmes particulièrement bien construits et agréables tandis que la rentabilité locative proposée par les agents immobiliers locaux est entre 5 % et 10% l'an.

Le droit de la copropriété y est normalement applicable selon la loi hollandaise qui sait éviter la dérive des charges de copropriété par le syndic ou le promoteur comme on peut le voir parfois dans des programmes immobiliers situés en République Dominicaine si le cadre contractuel de la copropriété n'est pas assez assuré.

La zone française est moins construite, plus calme, plus typique et plus naturelle : les permis de construire sont réglementés par un urbanisme maîtrisé qui interdit en principe les constructions de plus de 2 étages. Le Nord de l'île dans sa partie française est inondé de programmes populaires. La partie Sud profite d'une nature plus calme avec des maisons plus luxueuses et une densité moindre. De petits villages tels Grand Case ou la capitale Marigot attirent une grande population nocturne.

Depuis le référendum du 7 décembre 2003, Saint Martin, dans sa partie française, n'est donc plus une commune de la Guadeloupe mais un COM de 35.000 habitants (Collectivité d'Outre-Mer). On prévoit donc une autonomie fiscale encore plus grande puisque la Loi Nouvelle prévoit que les COM disposent du droit de déterminer leurs régimes fiscal et douanier.

Certes l'Etat conservera toutes ses compétences en matière de Droit pénal et de procédure pénale, de Droit monétaire et bancaire, du Droit des sociétés et du Droit des assurances mais la fiscalité sera à caractère encore plus particulier qu'elle ne l'est actuellement. Pendant le débat à l'Assemblée en janvier dernier, le Ministre de l'Outre-Mer a tenu à lever quelques malentendus en indiquant que l'autonomie fiscale ne se fera pas pour autant que ces collectivités soient des paradis fiscaux ou des centres "off shore". Il n'en reste pas moins que la nouvelle collectivité territoriale de l'île en son côté français sera compétente pour déterminer le taux et l'assiette des impositions de toutes natures (à l'exception des impositions sociales qui continueront de relever de la compétence de l'Etat).

En vertu du dernier alinéa du nouvel article 6214-4 du Code Général des collectivités territoriales une convention devra être ultérieurement conclue entre l'Etat et la collectivité "en vue notamment de prévenir l'évasion fiscale et les doubles impositions et de définir les obligations de la collectivité en matière de communications et d'informations à des fins fiscales".

Dans une Décision du 15 février 2007, le Conseil constitutionnel a admis que cette disposition (large d'interprétation) n'était pas contraire à la constitution. En tout cas le droit foncier et de la copropriété continueront évidemment de s'appliquer et le Notaire français est le garant de la sécurité juridique de la transaction immobilière exactement comme en métropole.

La Loi GIRARDIN (les personnes physiques peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf) de défiscalisation continuera de s'appliquer. Ce dispositif a succédé depuis le 21 juillet 2003 à la Loi PAUL et est applicable jusqu'au 31 décembre 2017. Personne ne peut dire ce qu'aurait été le paysage économique de l'île sans la loi de défiscalisation. Les pouvoirs publics admettent que la partie française a rattrapé en 5 ans un retard de plus de 15 ans sur la partie hollandaise.

Indépendamment des programmes immobiliers, 300 bateaux stationnent en permanence prêts à être loués ou achetés par le système de défiscalisation des sociétés quirataires qui vendent des parts de bateaux (appelées quirats) lesquelles sont adossées à de nombreux cabinets de gestion de patrimoine.

Pour se résumer, trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser.

Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location consentie à des locataires qui auront un loyer limité. Le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonnée à 1.866 € HT par m². La réduction est étalée sur 5 ans soit 10% par an et elle est directement imputée sur le revenu de l'investisseur si le contribuable loue pendant 6 ans en respectant donc les conditions de loyer de ressources prévues par la Loi.

Un appartement de 140.000 €, de 53,39 m² de surface habitable et de 14 m² de terrasse couverte permet une défiscalisation par an de 14.323 € pendant 5 ans.

La défiscalisation bénéfice d'un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitation quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer. Le même appartement génèrera un montant de défiscalisation de 11.459 € par an pendant 5 ans.

La Loi GIRARDIN permet également de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l'habitation principale du propriétaire. Le montant de la défiscalisation sera de 25%. Le même appartement permettra un montant de défiscalisation de 35.809 € sur 10 ans soit 3.580 € par an pendant 10 ans.

Saint Barthélemy

Tout comme Saint Martin, depuis le 24 janvier 2007 Saint Barth ne fait plus partie de la Guadeloupe et constitue une collectivité d'Outre-Mer (COM). La loi de défiscalisation GIRARDIN est également applicable puisque l'île française est entièrement assujettie à la Législation française.

Il conviendra de connaître ultérieurement les dispositions de la convention que l'Etat devra passer avec la nouvelle collectivité sous l'égide du Conseil territorial élu pour 5 ans dans cette île de 7.000 habitants située à 15 minutes de vol de l'île de Saint Martin et par conséquent à 8 h. de Paris, 3 h.30 de New York, 2 h. de Miami et 1 h. de la Guadeloupe.

L'île est donc assujettie entièrement à la Législation française mais va pouvoir bénéficier d'une autonomie qu'il sera intéressant d'examiner dans quelques mois. Il est vrai que la situation de Saint Barthélemy est un peu spéciale car ses habitants se considèrent souvent exempts de tout impôt national.

Dans un Arrêt du 22 mars 1985 le Conseil d'Etat a dû rappeler que l'impôt sur le revenu était applicable à Saint Barthélemy bien que le traité international de rétrocession de l'île à la France par la Suède soit assez flou sur la question...Il n'est pas impossible qu'à la condition d'avoir cinq ans de résidence sur l'île le statut fiscal du contribuable soit des plus avantageux mais tout dépendra de la manière dont le futur traité fiscal entre l'Etat et la collectivité sera négocié...

Concernant les valeurs vénales des propriétés immobilières il n'est pas rare de voir des plus values de 10 % à 20% par an pour des produits très luxueux. Les agents immobiliers locaux estiment que les rendements sur investissements peuvent être de l'ordre de 10% l'an après application de la Loi de défiscalisation GIRARDIN pour les ressortissants français.

La République Dominicaine

Les particuliers étrangers bénéficient des mêmes droits que les dominicains pour investir dans le secteur immobilier en République Dominicaine depuis 1998. C'est un des pays les plus stable des Caraïbes et de l'Amérique Latine. Tous les profits peuvent être rapatriés dans n'importe quel pays. Plus de 8 millions d'habitants vivent sur l'île dont un tiers dans la capitale Santo Domingo. Aucune législation locale n'encadre les bénéfices immobiliers qui sont variablement assujettis après entretien avec l'administration fiscale locale. La consultation d'un Avocat spécialisée est vivement conseillée.

L'acte d'achat est légalisé par un Notaire public qui enregistre le titre au Bureau des Registres des Titres après avoir vérifié que le bien est libre à la vente. Le système bancaire est assez fiable et connaît le prêt hypothécaire dès lors qu'il existe une conservation des titres de propriété qui protège l'acquéreur contre l'existence de toute vente ou hypothèque et qui est de consultation publique.

Les droits de Notaire sont d'environ 3% du prix de vente et certains terrains sont assujettis à une sorte de taxe foncière dans certaines communes.

Il vaut mieux éviter des déconvenues en se faisant assister par un bon professionnel, les agents immobiliers mondialement connus ayant désormais tous ouvert des agences qui paraissent fiables, sous réserve de prendre des précautions usuelles sur la qualité des interlocuteurs qu'ils soient agents immobiliers, avocats ou notaires.

UBI FRANCE, nouvelle appellation du Centre Français du Commerce Extérieur qui est en liaison avec les postes d'expansion économique dans les ambassades françaises à l'étranger considère que l'investissement immobilier est sécurisable dès lors que les précautions minimum suivantes seront prises lesquelles sont d'ailleurs conseillées pour tous les investissements immobiliers dans les pays émergents :


  • description précise de la propriété dans le titre d'achat

  • réalisation d'une mensuration cadastrale validée par un géomètre inscrit au Collège des Ingénieurs Architectes et Géomètres laquelle sera signée par le vendeur,

  • vérification par le géomètre et le notaire ou l'avocat que le parcellement de terrain est autorisé dans le cadre d'un lotissement,

  • vérification auprès des services fiscaux que le vendeur est à jour de l'éventuelle taxe foncière et ce, auprès de la Direction Générale des Impôts Internes de la République Dominicaine,

  • conservation de la photocopie de la carte d'identité ou du passeport des vendeurs,

  • éviter autant que faire ce peut la vente par une société off shore dont les conditions de création sont troubles car elle peut cacher une opération de blanchiment.

De nouveaux projets tels que l'ouverture d'un aéroport international à Cabrera sur la Costa Verde situé à 80 km de l'aéroport de la capitale est un secteur très prisé pour les investisseurs immobiliers européens et américains. Cet aéroport, une marina et des complexes résidentiels de luxe ainsi qu'un Golf de 18 trous vont insuffler un dynamisme à cette localité. Les plus values immobilières sont annoncées à concurrence de 15% à 20% par an d'une année sur l'autre outre une rentabilité locative également annoncée à hauteur de 10% l'an.

La multiplication des vols aériens "low cost" dans les prochaines années, et la surpopulation des plages des côtes méditerranéennes en France, outre les prix faramineux atteints à tel point qu'il n'est plus possible d'acheter à moins de 30 kms de la mer, les pré retraites entraînant une chute de revenus jusqu'à 65 ans et les indemnités versées dans le cadre de plans sociaux par des entreprises délocalisantes amènent une nouvelle clientèle vers ces destinations de rêve.

A chacun son choix : les surfiscalisés choisiront Saint Barth, les amoureux des plaisirs nautiques, des plages, des duty free shops, des casinos et des petits villages exotiques choisiront Saint Martin/St. Maarten. Les pré retraités, les retraités ou les amoureux des cocoteraies et plages splendides avec vie facile et pas chère choisiront Saint Domingue.

L'investisseur immobilier à vocation capitalistique choisira un bon programme immobilier ou des villas dans l'une de ces îles qui assurent des plus values moyenne en capital de 10% à 20% l'an et des revenus locatifs d'en moyenne 10% du capital investi.

Olivier J. BRANE, Avocat spécialiste en Droit Immobilier à Paris
Jean Pierre HEIM, Architecte à Paris, New York et Shanghai (www.heimdesign.com)

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