Immobilier: Paris, Londres ou Genève ?

2 octobre 2017

La diversification géographique d’un portefeuille immobilier a du sens. Les banques privées savent jouer les opportunités des différents pays européens

« Il n’existe pas d’allocation d’actifs type en immobilier, surtout lorsque l’on est client d’une banque privée. On fait dans le sur-mesure selon les besoins, les capacités financières et les envies de chacun », lance Inès Reinmann-Topper, directeur associé chez Edmond de Rothschild Corporate Finance. Sur le papier, le poids de ce type d’actifs non liquides ne devrait pas dépasser 20 à 30 % du patrimoine. En réalité, la situation est contrastée. Cela va dépendre du profil des investisseurs, de leur goût ou pas pour l’immobilier.

« Chez certains de nos clients, la pierre peut représenter jusqu’à 50 % de leurs avoirs, en comptant les résidences principale et secondaire et les investissements locatifs purs », indique Anthony Dumont, responsable du département immobilier à la Banque Neuflize OBC. « La répartition des actifs et surtout leur choix vont aussi dépendre d’une volonté d’avoir ou pas des revenus immédiats. La stratégie diffère selon que l’on souhaite obtenir rapidement du rendement élevé ou tabler sur de la plus-value à long terme ».

La taille de l’actif peut aussi être très variable : « On peut trouver des biens à acheter allant de 5 à plus de 200 millions d’euros », indique Claire Roborel de Climens, responsable global des investissements non cotés et alternatifs chez BNP Paribas Wealth Management.

Terrain de jeu européen. Lorsque l’on glisse plusieurs actifs dans un portefeuille, la stratégie consister à diversifier. En immobilier, la clef de répartition la plus évidente s’avère être la diversification géographique. Après la France, Paris et d’autres grandes capitales régionales, l’Europe reste le terrain de jeu favori des investisseurs. Non seulement en raison de la monnaie unique, mais aussi parce que leurs activités professionnelles les amènent à fréquenter certains pays plus que d’autres. « Même si la tendance est à l’homogénéisation des marchés immobiliers européens, il existe des spécificités dont il convient de tirer profit. Nous disposons d’équipes locales dans différents pays capables de décrypter le marché, de repérer les actifs intéressants et de répondre aux demandes », relève Inès Reinmann-Topper.

L’Allemagne où le marché est moins atomisé qu’en France et se répartit sur 5 à 6 grandes villes, les prix sont moins élevées que dans l’Hexagone avec des rendements un peu plus attractifs. En revanche, la perspective de sortie compliquée de l’union européenne « rend le marché britannique trop volatil, d’autant plus que les prix sont encore élevés », souligne Laurent Desmoulière, directeur de l’ingénierie patrimoniale de Meeschaert Gestion Privée et Directeur général adjoint de Meeschaert Family Office.

En revanche, de l’avis de nombreux professionnels, des opportunités existent dans la péninsule ibérique en bureaux comme en résidentiel. En Espagne et au Portugal, l’immobilier d’habitation continue de remonter la pente. « La demande de clients internationaux désireux d’acheter des logements haut de gamme à Madrid est élevée. D’ailleurs sur le marché espagnol, les étrangers réalisent 20 % des transactions immobilières », commente Ivan Barrondo à la tête de John Taylor Espagne.

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